台州市人民政府

                     行政复议决定书

台政复〔2020〕90号

申请人：台州XX置业有限公司

被申请人：台州市市场监督管理局

申请人台州XX置业有限公司不服被申请人台州市市场监督管理局作出的台市监案处〔2020〕13号行政处罚决定书一案，于2020年8月13日申请行政复议，本机关依法受理。复议期间，申请人向本机关申请听证审理和停止执行，因本案事实清楚、争议不大，本机关决定不予组织听证；另因不符合执行停止情形，本机关亦决定不予停止执行。本案现已审理终结。

申请人称：2020年7月30日，被申请人对申请人作出台市监案处〔2020〕13号行政处罚决定书，申请人认为：一、处罚决定认定事实不清、适用法律错误。1.不构成违反一套一标情形。销售楼盘已制作一户一价表，每户已标注楼号、面积、单价、总价等信息，涉案行政处罚决定书陈述一户一价表缺项为层高、户型、套内面积、公摊面积。上述信息属于《商品房销售明码标价规定》第十条内容，属于与商品房价格密切相关的因素，故应当按照该条认定违法行为并予以5000元以下罚款，不能依照该法第八条认定违法行为按照“一套一罚”的方式予以处罚；2.已售房源不能纳入处罚范围。《商品房销售明码标价规定》第十二条，是对已售房源的价格公示要求，强制性要求是明确表示已经销售的状态，可选择的公示是标示价格。用红点遮盖标识已售房源属于房地产行业的习惯作法，不存在误导购房者，故红点标示已经售出房源，符合上述第十二条规定，不应纳入行政处罚范围。3.处以两次罚款明显错误。《商品房销售明码标价规定》并未设定违反该条款第八条、第十条、第十二条各自的法律责任，故违反上述条款应属于违反《中华人民共和国价格法》第十三条、《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十八条的情形，属于一种违法行为，只能实行一次处罚。4.处罚裁量不当，应当予以纠正。涉案处罚决定书认定申请人于2020年4月14日已经整改完成，应当按照《中华人民共和国价格法》第四十二条确定的5000元标准的30%以下裁量罚款标准。二、处罚决定引用规范性文件无效。《关于商品房明码标价检查查处问题处理意见的函》《关于商品房销售明码标价有关问题的复函》均属国务院部委出台的规范性文件，不能违背《中华人民共和国价格法》的规定，自行设定或扩大处罚内容、种类、罚款金额，被申请人不能引用明显超越职权的无效规范性文件作为涉案行政处罚决定的依据。故申请人提起本行政复议，请求撤销被申请人于2020年7月31日作出的台市监案处〔2020〕13号行政处罚决定书。

被申请人答复称：一、本案事实清楚、证据确实充分、程序合法。被申请人执法人员对申请人开发的XX楼盘销售处进行执法检查，发现申请人涉嫌存在未按规定明码标价的违法行为。2020年3月27日，被申请人对申请人涉嫌不按规定明码标价的违法行为立案调查。经调查认定，2018年10月，申请人开发的XX第一期商品房（即涉案的第13幢、第14幢）取得预售许可证对外销售，在销售过程中存在以下价格违法行为：1.未按照规定的内容实行一套一标。当事人在一期楼盘开盘后，虽然对在售的第13幢、第14幢商品房制作了一户一价表，但一户一价表上未标注层高、户型、套内面积、公摊面积、销售状况等信息，且对192套商品房中的168套商品房加贴红点标识遮挡房号；2.未按照规定标示商品房价格相关因素。当事人在一期楼盘开盘后，未按照规定在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌，对楼盘简况、房源概况、优惠折扣及享受优惠折扣的条件、相关收费项目和标准等商品房价格相关因素未能按规定做到标示醒目。2020年4月14日，执法人员对涉案楼盘商品房交易场所进行了检查，申请人已按照有关规定制作了标价牌和一户一价表。本案违法所得无法计算。上述违法事实有被申请人执法人员对申请人售楼处现场检查时制作的现场检查笔录、现场照片、对申请人授权委托人所作的询问笔录等证据证明。申请人未按照国家发展和改革委《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号）第六条、第七条、第十条、第十一条、第十二条，《浙江省商品房销售明码标价实施细则》（浙价检〔2011〕177号）第八条、第九条、第十条之规定进行明码标价的事实清楚、证据确实充分，已违反了《中华人民共和国价格法》第十三条、国家发展计划委员会第8号令《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十八条之规定，构成商品房销售未按规定的内容和方式明码标价的违法行为。2020年6月15日，被申请人向当事人送达了《行政处罚听证告知书》，依法向申请人告知了拟作出处罚的事实、理由、依据及处罚内容。申请人于6月17日提出听证申请。被申请人于7月10日依法举行听证会，听证组织机构认为本案事实清楚、证据充分，建议维持办案机构提出的处罚意见。2020年7月17日，经部门负责人批准，本案延长办案期限三十日。后经部门负责人集体讨论，被申请人决定依照《中华人民共和国价格法》第四十二条、《关于商品和服务实行明码标价的规定》第二十一条第二项之规定对申请人作出行政处罚决定。

二、本案法律适用正确、裁量适当。1.关于“一套一罚”问题。不同于其他普通商品，每套商品房都不具有可复制性和可替代性，即使同一楼盘，面积、结构、楼层、朝向等也不同，每套商品房的标价行为是独立的价格行为。国家发改委价格检查部门于2017年6月27日作出的《关于商品房销售明码标价有关问题的复函》也对此予以了明确。另外，2011年6月8日，国家发改委价格监督检查司《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》也明确体现了对未按规定内容实行一套一标实行一套一罚的原则。申请人对涉案的192套商品房均未按照国家发展和改革委《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号）第十条、《浙江省商品房销售明码标价实施细则》（浙价检〔2011〕177号）第十条之规定标示层高、户型、套内面积、公摊面积等商品房价格相关因素，每套商品房的标价行为均系独立的价格违法行为，依法应当实行一套一罚。

2.关于已售房源能否纳入处罚范围的问题。经调查，申请人开发的XX第一期商品房（即涉案的第13幢、第14幢192套）在2018年10月开始对外销售时即存在未按照规定的内容实行一套一标和未按照规定标示商品房价格相关因素的违法行为，该违法行为法定期限内经被申请人检查发现，应当给予行政处罚。被申请人查获时商品房的销售状态并不影响对申请人违法行为的认定。另外，申请人对168套已售商品房未标示销售状态并标识红点遮挡房号的行为同时也违反了《商品房销售明码标价规定》第十二条等规定，未能做到明确标示，应予以指正。

3.关于处以两次罚款的问题。申请人未按照规定标示商品房价格相关因素与未按照规定的内容实行一套一标系独立的价格违法行为，应当进行分别裁量、合并处罚。申请人认为“处以两次罚款明显错误”复议理由缺乏事实与法律依据。2011年6月8日，国家发改委价格监督检查司《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》也明确体现了未按规定内容实行一套一标实行一套一罚，未按规定标示商品房价格相关因素的实行以项目为单位处罚的原则：“二、对于不按规定的内容和方式明码标价的，区别情况实施处罚：对于未按规定内容实行一套一标的，如未标每套在售商品房的建筑面积、套内建筑面积、单价和分摊的共有建筑面积、层高等核心因素，根据未按规定内容实行一套一标的在售房源实际套数，按每套3000元罚款处罚；对于未按规定标示商品房价格相关因素的，如土地使用年限、容积率、绿化率、车位配比率、代收代办收费和物业费等，以房地产开发项目为单位，按每个项目处以5000元的罚款。”

4.关于处罚裁量问题。国家发改部门《关于商品房销售明码标价有关问题的复函》《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》解释合法合理且适当，符合立法目的和监管实际。申请人虽在接受调查询问被告知涉嫌违法后整改，但涉案商品房自2018年10月开始对外销售，申请人于2020年4月才重新制作一房一价表和标价牌整，违法行为存续时间长，且192套商品房中的168套在查获时已经实际出售，对于市场价格秩序与消费者的合法权益已造成相当程度的实质损害，不符合“主动消除或者减轻违法行为危害后果”的情形。而且，申请人在一房一价表上未标注的核心要素数量较多，有层高、户型、套内面积、公摊面积、销售状况5项，未标核心要素数占应标核心要素数的比重较大。在综合考虑上述因素以及申请人能够积极配合调查，如实陈述违法事实并主动提供证据材料等情节，被申请人在法定处罚幅度内作出的处罚结果并无不当。

综上所述，被申请人作出的台市监案处〔2020〕13号行政处罚决定认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、裁量适当，请求复议机关依法予以维持。

经审理查明：2019年10月16日，被申请人执法人员对申请人开发的XX楼盘销售处进行执法检查，发现申请人涉嫌存在未按规定明码标价的违法行为。2020年3月27日，被申请人对申请人涉嫌的违法行为进行立案调查。后经多次询问和现场调查，认定申请人在销售XX第一期商品房（即涉案的第13幢、第14幢）过程中存在以下价格违法行为：1.未按照规定的内容实行一套一标。申请人对在售的第13幢、第14幢商品房制作了一户一价表，标注了楼号、面积、备案毛坯单价、装修单价、备案总价信息，但未标注层高、户型、套内面积、公摊面积、销售状况等信息，且对192套商品房中的168套商品房加贴红点标识遮挡房号；2.未按照规定标示商品房价格相关因素。申请人未按照规定在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌，对楼盘简况、房源概况、优惠折扣及享受优惠折扣的条件、相关收费项目和标准等商品房价格相关因素未能按规定做到标示醒目。2020年4月14日，执法人员对涉案楼盘商品房交易场所进行了检查，申请人已按照有关规定制作了标价牌和一户一价表。本案违法所得无法计算。2020年6月11日，被申请人作出台市监案听告〔2020〕2号行政处罚听证告知书，拟依照《价格法》第四十二条、《关于商品和服务实行明码标价的规定》第二十一条第（二）项之规定，对申请人未按照规定的内容对192套商品房实行一套一标的价格违法行为处以罚款499200元；对未按照规定标示商品房价格相关因素的违法行为处以罚款3000元，合并处以罚款502200元。2020年6月15日，被申请人向申请人送达上述听证告知书。2020年6月17日，申请人向被申请人提出听证请求。2020年7月10日，被申请人举行听证会。2020年7月17日，被申请人作出延长办案期限三十日决定。2020年7月27日，被申请人经集体讨论决定，于2020年7月30日作出涉案行政处罚决定书，决定对申请人未按照规定的内容对192套商品房实行一套一标的价格违法行为处以罚款499200元；对未按照规定标示商品房价格相关因素的违法行为处以罚款3000元，合并处以罚款502200元。2020年7月31日，被申请人向申请人送达涉案行政处罚决定书。

以上事实，有立案审批表、案件初查材料移交清单、处罚建议审批表、延长办案期限审批表、部门负责人讨论记录、听证告知书、听证申请书、听证笔录、行政处罚决定审批表、行政处罚决定书（台市监案处〔2020〕13号）、现场检查笔录、询问笔录、照片、送达回证等证据予以证实。

本机关认为：《中华人民共和国价格法》第三十三条规定，县级以上各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依照本法的规定对价格违法行为实施行政处罚。被申请人作为价格主管部门，有对辖区内涉嫌价格违法行为进行行政管理的法定职权。从现场检查发现，申请人制作的涉案192套房的一户一价表上均未标注层高、户型、套内面积、公摊面积等信息，该行为违反《商品房销售明码标价规定》第八条、第十条第（三）项和《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第十条的规定，被申请人对上述192套房分别给予处罚并无不当，申请人主张在现场检查时其中已售的168套房不应被纳入行政处罚的理由不能成立。且上述168套房对已销售的状态标示也违反《商品房销售明码标价规定》第十二条的规定。同时，调查还发现申请人未明确标示商品房价格相关因素，该行为违反《商品房销售明码标价规定》第六条、第七条、第十条、第十一条和《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第九条的规定。综合上述两种价格违法行为，被申请人依据《中华人民共和国价格法》第四十二条和《关于商品和服务实行明码标价的规定》第二十一条第（二）项规定，结合申请人的违法事实、性质、情节以及危害后果等，作出的涉案行政处罚决定，事实清楚、证据确凿、法律适用正确、内容适当。程序上，被申请人的案件办理其他程序，均符合法律规定。但根据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十七条第一款规定，市场监督管理部门对依据监督检查职权或者通过投诉、举报、其他部门移送、上级交办等途径发现的违法行为线索，应当自发现线索或者收到材料之日起十五个工作日内予以核查，由市场监督管理部门负责人决定是否立案；特殊情况下，经市场监督管理部门负责人批准，可以延长十五个工作日。法律、法规、规章另有规定的除外。因本案的案件违法行为发现时间在2019年10月16日，而立案时间在2020年3月27日，不符合上述规定，存在超期立案问题，构成程序违法。综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项规定，决定如下：

确认被申请人台州市市场监督管理局于2020年7月31日作出的台市监案处〔2020〕13号行政处罚决定书程序违法。

申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

                                                                                                                            二〇二〇年九月三十日

附件

本决定依据的相关法律和法条

《中华人民共和国行政复议法实施条例》

第二十八条 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

……

（三）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

1. 主要事实不清、证据不足的；

2. 适用依据错误的；

3. 违反法定程序的；

4. 超越或者滥用职权的；

5. 具体行政行为明显不当的。

……